Rauchwarnmelder-Kosten nur nach Erklärung umlagefähig
- Gericht
- LG München I
- Datum
- 15.04.2021
- Az
- 31 S 6492/20
Kurz gesagt
Der Vermieter bekam nur teilweise Recht: Die Rauchwarnmelder-Kosten waren im Grundsatz als Betriebskosten einzuordnen, scheiterten hier aber an der fehlenden vorherigen Erklärung.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit gab es über Betriebskosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern in einer Mietwohnung.
- 02
Der Vermieter wollte die Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieterin umlegen.
- 03
Streitpunkt war vor allem, ob dafür eine vorherige Erklärung des Vermieters nötig war.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Zwischen Vermieter und Mieterin bestand aufgrund eines schriftlichen Mietvertrags vom 24.09.2001 ein Wohnraummietverhältnis über eine Wohnung in München. Vereinbart waren Betriebskostenvorauszahlungen und eine Öffnungsklausel für neu entstehende umlagefähige Betriebskosten; die Rauchwarnmelder wurden erst später aufgrund der bayerischen Pflicht relevant.
Der Vermieter rechnete am 11.06.2019 die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 ab und setzte dabei 16,35 Euro unter der Position „Rauchwarnmelder“ an. Er behandelte die Kosten als laufende Wartung und Funktionskontrolle der eingebauten Geräte und wollte sie über die Betriebskostenabrechnung umlegen.
Die Mieterin hielt diesen Posten für nicht geschuldet. Die Wartungskosten seien im Mietvertrag nicht ausdrücklich benannt, und von einer Umlage habe sie erst durch die Abrechnung erfahren. Deshalb wandte sie sich gegen die Zahlung und griff den Abrechnungsposten auch in der Berufung an.
Das LG München I sah die Rauchwarnmelderkosten zwar grundsätzlich als sonstige Betriebskosten an und hielt sie wegen der Öffnungsklausel für umlagefähig. Entscheidend fehlte aber die vorherige Erklärung des Vermieters, dass diese neu entstandenen Kosten künftig umgelegt werden sollen; der Posten wurde deshalb aus der Forderung herausgenommen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter bekam nur teilweise Recht: Die Rauchwarnmelder-Kosten waren im Grundsatz als Betriebskosten einzuordnen, scheiterten hier aber an der fehlenden vorherigen Erklärung.
- Grund war, dass neu entstandene Betriebskosten bei vereinbarter Abrechnung nicht ohne vorherige Mitteilung auf den Mieter verlagert werden können.
- Den eingeklagten Betrag von 16,35 Euro für die Rauchwarnmelder strich das Gericht deshalb aus der Abrechnung.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 2 Nr. 17 BetrKV
- 2
§ 560 Abs. 1 und 4 BGB
- 3
Neu entstandene Betriebskosten brauchen bei vereinbarter Abrechnung eine vorherige Erklärung des Vermieters
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Neue Betriebskosten sollten vor der Abrechnung klar und nachvollziehbar angekündigt werden.
- Eine allgemeine Öffnungsklausel ersetzt die erforderliche Erklärung nicht automatisch.
- Bei Rauchwarnmeldern hilft es nicht, die Umlage erst in der Jahresabrechnung zu erwähnen.
Für Mieter
- Bei neu eingeführten Betriebskosten lohnt sich der Blick darauf, ob der Vermieter vorher erklärt hat, dass sie umgelegt werden sollen.
- Steht die Kostenart nicht ausdrücklich im Mietvertrag, ist die Umlage besonders angreifbar.
- Auch bei sicherheitsbezogenen Einrichtungen wie Rauchwarnmeldern kann es auf die formale Erklärung vorab ankommen.