Nebenkostenabrechnung: Reinigungsservice braucht eine nachvollziehbare Zuordnung
- Gericht
- Amtsgericht Langenfeld
- Datum
- 4. März 2021
- Az
- 18 C 127/20
Kurz gesagt
Der Vermieter verlor: Die Klage wurde abgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018.
- 02
Der Vermieter verlangte eine Nachzahlung aus der Abrechnung.
- 03
Ein Schwerpunkt war die Position „Reinigungsservice“ und deren Verteilung auf die Mieter.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Streitgegenstand war eine Nebenkostenabrechnung für 2018 aus einem Mietverhältnis vom 12.03.2016. Die Abrechnung war zuletzt auf den 25.05.2020 datiert und betraf unter anderem das Hinterhaus. Das Amtsgericht entschied im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 11.02.2021.
Die Vermieterseite verlangte aus der Abrechnung eine Nachzahlung. Sie setzte die Position „Reinigungsservice“ an und wollte die Kosten über einen Umlageschlüssel auf die Mieter verteilen. Im Prozess ergänzte sie ihre Angaben mit Schriftsatz vom 12.01.2021.
Die Mieterseite hielt die Abrechnung für formell unzureichend. Die Bezeichnung „Reinigungsservice“ sei weder im Mietvertrag noch in der Betriebskostenverordnung als Kostenart angelegt. Zudem bleibe unklar, warum für das Hinterhaus 1.794,74 € angesetzt worden seien, obwohl die auf Seite 1 genannten Einzelkosten 5.038,86 € ergäben und die Quadratmeterangaben auf Seite 2 die Berechnung nicht erklärten.
Das Gericht wies die Klage ab. Die Abrechnung sei jedenfalls teilweise formell unwirksam, weil Gesamtkosten, Umlageschlüssel und Berechnung des Mieteranteils für den „Reinigungsservice“ nicht nachvollziehbar dargestellt seien. Späte Erläuterungen im Schriftsatz vom 12.01.2021 halfen nicht, da sie nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kamen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter verlor: Die Klage wurde abgewiesen.
- Grund: Die Nebenkostenabrechnung genügte den formellen Anforderungen nicht, weil Kostenart und Umlageschlüssel für den „Reinigungsservice“ nicht hinreichend erklärt waren.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine Nebenkostenabrechnung muss die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel und die Berechnung des Mieteranteils nachvollziehbar ausweisen.
- 2
Kostenarten müssen einzeln und korrekt bezeichnet sein.
- 3
Ergänzende Erläuterungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB helfen grundsätzlich nicht mehr.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Betriebskostenpositionen sauber und vertragsnah bezeichnen.
- Den Umlageschlüssel und die konkrete Berechnung der Mieteranteile transparent darstellen.
- Ergänzungen rechtzeitig innerhalb der Abrechnungsfrist nachreichen.
Für Mieter
- Bei unklar bezeichneten Kostenarten die formelle Wirksamkeit der Abrechnung prüfen.
- Fehlende Verteilungserläuterungen bei einzelnen Positionen rügen.
- Späte Nachbesserungen des Vermieters nach Fristablauf genau einordnen.