Aufrechnung gegen die Kaution nach Mietende
- Gericht
- LG Lübeck, 14. Zivilkammer
- Datum
- 28.03.2024
- Az
- 14 S 117/22
Kurz gesagt
Beide Seiten hatten nur teilweise Erfolg.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Rückzahlung der Mietkaution nach dem Ende eines Mietverhältnisses
- 02
Aufrechnung mit Gegenforderungen wegen Schäden, Arbeiten und weiteren Ansprüchen
- 03
Streit über Verjährung, Fälligkeit und die Wirkung von § 215 BGB
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Nach dem Ende des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Rückzahlung der Kaution sowie weitere Zahlungen. Der Beklagte berief sich auf verschiedene Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis und erklärte die Aufrechnung.
Im Streit standen unter anderem Forderungen wegen Arbeiten an der Wohnung, an einem Zaun, an Bodenbelägen und an einer Küchenrückwand. Außerdem ging es um Betriebskostenvorauszahlungen, vorgerichtliche Kosten und einen behaupteten Mietausfallschaden.
Die Parteien stritten zudem darüber, ob einzelne Gegenforderungen bereits verjährt waren und ob die noch nicht fällige Rückzahlung der Kaution einer Aufrechnung entgegenstand.
Das Gericht ließ die Aufrechnung mit einem Teil der Gegenforderungen trotz der Prüffrist grundsätzlich zu und wendete § 215 BGB auf verjährte Ansprüche an. Ein Teil der Positionen scheiterte aber an fehlendem Vortrag oder an Verjährung.
Ergebnis
Kurzfazit
- Beide Seiten hatten nur teilweise Erfolg.
- Grund war vor allem, dass die Kautionsrückzahlung trotz Prüffrist aufrechenbar sein kann und dass § 215 BGB die Verwertung verjährter Gegenansprüche unter bestimmten Voraussetzungen zulässt.
- Ein Teil der geltend gemachten Gegenforderungen scheiterte außerdem an fehlendem Vortrag oder an Verjährung.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 387 BGB verlangt für eine Aufrechnungslage keine Fälligkeit der Forderung des Aufrechnenden, sondern deren Erfüllbarkeit.
- 2
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution kann deshalb grundsätzlich mit Gegenforderungen des Vermieters verrechnet werden.
- 3
Mietbezogene Ersatz- und Aufwendungsansprüche unterfallen nach § 548 BGB einer kurzen Verjährung.
- 4
Nach Ansicht der Kammer konnte § 215 BGB die Aufrechnung hier trotz eingetretener Verjährung nicht ausschließen.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Gegenforderungen nach Mietende früh dokumentieren und auf ihre Aufrechenbarkeit prüfen.
- Die Prüffrist bei der Kaution hindert eine Aufrechnung nicht automatisch.
- Verjährung und rechtzeitige Aufrechnungserklärung bleiben für die Abwehr entscheidend.
Für Mieter
- Die Kaution ist nach Mietende nicht immer sofort auszahlbar, wenn der Vermieter Gegenforderungen hat.
- Auch verjährte Gegenansprüche können im Aufrechnungsrecht noch eine Rolle spielen.
- Wer Kaution und Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordert, sollte die Gegenpositionen des Vermieters genau prüfen.